Araçlar
Değer Artışı Kazancı Hesaplama
Arsa, bahçe, tarla veya gayrimenkul satışında 5 yıl kuralına göre olası değer artışı kazancını ön bilgi olarak hesaplayın.
Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; resmi GİB hesaplaması, mali müşavir görüşü veya hukuki görüş yerine geçmez.
Bu araç neyi gösterir?
Alış ve satış bilgilerinize göre endeksleme, istisna, vergiye tabi matrah ve tahmini gelir vergisini rapor formatında gösterir.
Resmi GİB hesaplaması veya mali müşavir görüşü değildir.
Hesaplama bilgileri
Zorunlu alanları (*) doldurup “Hesapla” butonuna basın.
Hesaplama sonucu
Bilgileri doldurup “Hesapla” butonuna basın. Sonuç bu alanda görüntülenecektir.
Bu hesaplama resmi GİB hesaplama mantığına benzer, bilgilendirme amaçlı bir ön sonuçtur. Nihai tutar için GİB ve mali müşavir teyidi gerekir.
Değer artışı kazancı ne zaman gündeme gelir?
Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan, bedelsiz/miras yoluyla edinilmemiş arsa, arazi, konut veya benzeri gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde değer artışı kazancı doğabilir. 5 yıl geçtikten sonra elde edilen gelir bu kapsamda değerlendirilmeyebilir.
Yİ-ÜFE endeksleme
Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri karşılaştırılır. Artış %10 ve üzerindeyse alış bedeli endekslenir.
İstisna tutarı
Satış yılına göre yıllık istisna düşülür. Örneğin 2025 için 120.000 TL kullanılmıştır.
Tapu harcı
Satıcı tarafı için tapu harcı satış bedeli üzerinden ayrıca gösterilir. Nihai tutar resmi işleme göre değişir.
Yİ-ÜFE endeksleme nedir?
Satış ayından bir önceki ay ile alış ayından bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri karşılaştırılır. Artış %10 ve üzerindeyse alış bedeli endekslenerek güncellenir.
Hangi giderler dikkate alınabilir?
Elden çıkarma nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçlar hesaplamada dikkate alınabilir. Belge ve uygulama detayı için mali müşavirden teyit alınmalıdır.
Bu hesaplama ne değildir?
- Resmi GİB hesaplaması değildir.
- Mali müşavir görüşü değildir.
- Vergi beyannamesi yerine geçmez.
- Hukuki görüş değildir.
- Özel durumları otomatik çözmez.
Arsanın sadece vergisini değil, riskini de kontrol edin.
Satış veya alım kararı öncesinde yol, imar, ifraz, DOP, terk, tapu niteliği ve yakın piyasa verilerini de incelemek gerekir.
SSS
Sıkça sorulan sorular
5 yıl kuralı nedir?
Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan, bedelsiz/miras yoluyla edinilmemiş arsa, arazi, konut veya benzeri gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde değer artışı kazancı doğabilir. 5 yıl geçtikten sonra elde edilen gelir bu kapsamda değerlendirilmeyebilir.
Miras kalan arsanın satışında değer artışı kazancı çıkar mı?
Miras veya bedelsiz iktisap edilen gayrimenkullerde değer artışı kazancı kapsamında farklı değerlendirme yapılır. Bu durum için bu araç standart hesaplama yapmaz; lütfen mali müşavirden teyit alın.
Yİ-ÜFE endeksleme nasıl yapılır?
Satış ayından bir önceki ay ile alış ayından bir önceki ayın Yİ-ÜFE değerleri karşılaştırılır. Artış %10 ve üzerindeyse alış bedeli endekslenerek güncellenir, aksi halde endeksleme uygulanmaz.
İstisna tutarı hangi yıla göre uygulanır?
Değer artışı kazancı istisnası, satışın gerçekleştiği yıla göre uygulanır. Örneğin 2024 için 87.000 TL, 2025 için 120.000 TL, 2026 için 150.000 TL olarak tanımlanmıştır.
Bu hesaplama resmi mi?
Hayır. Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; resmi GİB hesaplaması, mali müşavir görüşü veya hukuki görüş yerine geçmez. Nihai tutar için GİB ve mali müşavir teyidi gerekir.
Tapu harcı hesaplamaya dahil mi?
Tahmini satıcı tapu harcı ayrı bir satır olarak gösterilir; gelir vergisi matrahına dahil edilmez. Tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır ve beyan edilen devir bedeli emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Giderleri nereye yazmalıyım?
Elden çıkarma nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçlar “Satıcının üzerinde kalan giderler” alanına girilebilir. Belge ve uygulama detayı için mali müşavirden teyit alınmalıdır.
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer 80 ve 81. maddeler (değer artışı kazancı).
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) — gelir vergisi tarifesi ve istisna tebliğleri.
- GİB — Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü (2021).
- TÜİK — Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) bültenleri.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu — tapu harcı oranları.
Bu sayfadaki hesaplama bilgilendirme amaçlıdır. Resmi vergi hesaplaması, beyanname, mali müşavir görüşü veya hukuki görüş yerine geçmez. Vergi yükümlülüğünüzü belirlemek için Gelir İdaresi Başkanlığı, mali müşavir veya yetkili uzmanlardan teyit alınız.